Desde la entrada en vigor del RDL 8/2011, de 1 de julio, en el que se incluyeron una serie de medidas de fomento de la rehabilitación, las comunidades de propietarios adquirieron plena capacidad jurídica para solicitar préstamos relacionados con la conservación, mejora y regeneración del edificio. A pesar de esto, un año después de la entrada en vigor de esta posibilidad, es difícil simplemente encontrar información sobre préstamos a las comunidades de propietarios realizando una simple búsqueda en Internet. 

El RDL 8/2011 recogía, entre otros, una serie de artículos con medidas específicas para el fomento de la rehabilitación de edificios:

1. En primer lugar (art. 17), definía las actuaciones que englobaba el concepto ‘rehabilitación’ (conservación, mejora y regeneración urbana) y regulaba (art. 18) las mismas.
2. En segundo lugar, especificaba (art. 19) los sujetos legitimados para participar en las actuaciones de rehabilitación y detallaba (art.20) aquéllas que pueden realizar comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios y cooperativas de rehabilitación
3. Finalmente, establecía (art.21) la obligatoriedad de la inspección técnica de edificios para aquéllos que tuviesen una antigüedad superior a 50 años, destinados preferentemente a uso residencial y ubicados en municipios de más de 25.000 habitantes.

Comunidades de propietarios y rehabilitación: Las decisiones colectivas 

Las capacidades otorgadas a las comunidades de propietarios (y agrupaciones de comunidades de propietarios), en un  escenario como el actual, en el que se prevé que la rehabilitación de los edificios existentes vaya ganando la partida a la nueva construcción, se presenta como un factor clave, máxime teniendo en cuenta la particularidad de que las actuaciones de una comunidad de propietarios se basan en la voluntad de decisiones colectivas, con la dificultad que este hecho entraña. Por ello, es conveniente profundizar en algunas de las facultades que el RDL 8/2011 las otorgó desde su entrada en vigor. En este sentido, el RDL concedió:

• Plena capacidad jurídica para las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración.
• Capacidad para constituir un fondo de conservación, mejora y regeneración que permita cubrir impagos de las cuotas de contribución a las obras.
• Poder ser beneficiarias directas de cualquier tipo de medidas de fomento establecidas por los poderes públicos y de percibir y gestionar las ayudas otorgadas a los propietarios de fincas.
• Otorgar por sí solas escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, con el fin de adaptar el régimen al resultado de las obras de rehabilitación edificatoria o de regeneración urbana que lleven a cabo directamente o en las que participen en las labores de gestión.
• Agruparse voluntariamente para formar entes asociativos de gestión de actuaciones de rehabilitación que puedan ser habilitados por las Administraciones Públicas actuantes.
• Actuar en los procedimientos de gestión para la ejecución de las actuaciones de rehabilitación con pleno poder dispositivo sobre los elementos comunes del edificio y las fincas pertenecientes a los propietarios del mismo, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos.

A priori, las novedades que introdujo el RDL 8/2011 daban respuesta, entre otras, a la inoperante praxis de obligar a todos los propietarios de la finca a acudir con su documentación y firma para la concesión del préstamo, al conceder al presidente de la comunidad la capacidad para firmar en nombre de la comunidad en estos casos.

Tras su aprobación en el año 2011, la valoración efectuada por el colectivo profesional de los administradores de fincas fue muy positiva y de forma generalizada se esperaba que facilitase, por ejemplo, el impulso de obras de rehabilitación y mejora  la envolvente térmica en bloques de viviendas, al simplificar, por ejemplo, los trámites para el acceso al crédito por parte de las comunidades de propietarios.

Sin embargo, la aplicación de estas facultades en la realidad, parece bien distinta. Realizando una simple búsqueda en Internet es difícil encontrar entidades que informen sobre una línea específica de préstamos a las comunidades de propietarios para acometer actuaciones de rehabilitación de viviendas, así como los requisitos necesarios para su concesión y para la firma del pretendido préstamo, sólo mencionados en ciertos foros y revistas digitales.  

Lo cierto es que la realidad parece ser distinta. Según indica Manuel Martín, administrador de fincas de Cáceres, las entidades bancarias continúan solicitando el DNI, la declaración del IRPF y demás documentación (necesaria para el estudio del riesgo financiero) de todos los propietarios del edificio y requiriendo la firma de todos los propietarios para la formalización del préstamo, por lo que, en la práctica, asegura, las novedades del RDL 8/2011 no han sido efectivas, al ser este procedimiento muy complejo de llevar cabo. Igual ocurre, comenta como ejemplo, con la solicitud de determinadas ayudas, para sencillas obras como la instalación de una rampa de acceso; según Martín la complejidad burocrática que supone cumplir los requisitos necesarios para obtener la citada ayuda, provocan que la comunidad de propietarios opte en última instancia por no solicitarla, al ser excesivos los trámites e incluso encarecer el proceso, por el mero hecho de atender a todos los requisitos de la ayuda.

Se pone de manifiesto por tanto que tan necesario es aprobar normativas como velar por su cumplimiento, su desarrollo normativo y su verdadera eficacia. No es el único caso en el que esta situación se da, así ha ocurrido con otras normativas como el desarrollo del RD 47/2007 sobre el  procedimiento básico para la certificación energética de edificios de nueva construcción que, 5 años después de su entrada en vigor, no ha sido desarrollado aun por todas las comunidades autónomas. Por tanto, estando pendiente la inminente aprobación de normativas de referencia en materia de vivienda y rehabilitación, deberá velarse por su cumplimiento y por el adecuado y efectivo desarrollo normativo.

#rehabilitación  #eficienciaenergética  #ITE  #ICO #comunidad  #vecinos